解读《泸西县进一步促进房地产市场平稳健康发展措施》

《泸西县进一步促进房地产市场平稳健康发展措施》（以下简称《措施》）已于2024年8月21日经第十七届县人民政府第89次常务会议研究同意，于2024年9月1日起施行。为便于更好理解和落实《措施》，现就相关政策解读如下：

一、《措施》制定出台的背景

为贯彻落实党的二十届三中全会精神，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，充分学习借鉴先进地区创新举措和经验做法，进一步优化供应结构、消化商品房库存，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。按照省、州政府工作要求及《红河州房地产市场平稳健康发展措施》，县住房和城乡建设局会同有关部门研究起草了《泸西县进一步促进房地产市场平稳健康发展措施》。

二、《措施》的主要内容

《措施》包含实行土地出让金分期缴纳、城市基础设施配套费缴纳、优化商品房分期验收、科学优化户型、放宽容积率计入的标准、提升建筑品质、加大住房公积金支持力度、落实换购新房个人所得税退税政策、落实二手房转让税收优惠政策、积极推行二手房“带押过户”、强化公共服务保障、优化户籍迁入、鼓励团购优惠买房等13条措施。

（一）强化要素保障

1.实行土地出让金分期缴纳。对新供应的房地产开发用地项目，可以实行土地出让金分期缴纳，竞买前缴纳不低于土地出让起始价20%的竞买保证金，在土地出让合同签订后，首期(按合同约定)缴足土地出让金总价款的50%，剩余部分土地出让金价款于土地成交之日起一年内缴清（须于缴足土地出让金总价款50%之日起，按照中国人民银行公布的贷款利率支付未缴部分土地出让金相应利息）。签订土地出让合同后及承诺书后，即可进行修建性详细规划审批并办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，缴清全部土地出让金和税费后，按规定办理不动产权证书和《商品房预售许可证明》。

2.城市基础设施配套费缴纳。明确办理建设规划许可证前一次性缴纳城市基础设施配套费的，给予减免10%，按收费标准的90%一次性缴纳。采取分期缴纳的须按收费标准缴纳，办理商品预售许可证前须缴纳50%，竣工验收前须缴纳50%。

3.优化商品房分期验收。明确对建设体量大房地产开发企业可申请一次规划、分期实施，符合基本建设程序、满足独立基本使用功能，并完成配套设施用房建设，达到入住安全条件的，可以分期进行验收。

（二）优化项目规划

1.科学优化户型。明确对在建和已建的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件和质量安全的前提下，经规划部门批准允许房地产开发企业适当调整优化套型结构，鼓励优化大改小、小改大，满足合理的住房需求。

2.放宽容积率计入标准。明确新供应和已供应未取得建设工程规划许可证的居住或商住混合用地房地产开发项目同步建设的配套设施及配建用房的可不计入项目容积率计算范围。

3.提升建筑品质。鼓励各企业开发建设绿色建筑，在充分保障景观视廊通透性的基础上，明确了新规划项目在阳台悬挑深度、阳台绿化面积及空间高度等方面的要求。

4.强化公共服务保障。明确鼓励房地产项目按规划同步配套建设教育、卫生公共服务设施，并无偿移交教育、卫生部门管理，教育、卫生部门应优化片区划分，统筹资源配置实行就近入学，就近就医。

（三）促进居住消费

1.加大住房公积金支持力度。实行住房公积金“又提又贷”政策：缴存职工发生购买首套自住住房或第二套改善性住房、自建住房在两个年度内的（商品房以合同备案时间为准，二手房、自建房以不动产证时间为准），可先提取账户内的住房公积金，符合红河州个人住房公积金贷款条件，还可申请办理住房公积金贷款。提取后还需要贷款的，个人账户余额需要留足贷款金额的1/20，提取金额与贷款金额相加不超过总房价。

直系亲属互助互用住房公积金政策：（1）职工购买首套自住住房或第二套改善性住房、自建住房在两个年度内的，直系亲属（配偶、父母、子女，下同）的住房公积金可互助互用。缴存职工符合提取条件时，可以提取本人的住房公积金，直系亲属自愿互助互用住房公积金的，各自办理提取手续，用于支付所购房屋购房款，累计提取金额不超过总房价。（2）同一套住房，提取和贷款不得超过所购房屋总房价。职工先提取再贷款的，直系亲属互助互用后，累计提取金额加贷款金额不得超过总房价。

偿还购房贷款提取方式。借款人符合提取偿还住房公积金贷款条件的，可采用按月、按年或按月+按年方式提取借款人公积金偿还，直系亲属自愿互助互用偿还贷款的，由本人到公积金服务窗口办理。

借款人符合偿还商业银行个人住房贷款条件的，可采用按年方式提取借款人公积金偿还，直系亲属自愿互助互用偿还贷款的，可采用按年方式提取，由本人到公积金服务窗口办理。

灵活就业人员可参加住房公积金缴存，参加住房公积金制度后与单位缴存职工享受相同贷款政策。

2.落实换购新房个人所得税退税政策。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部公告（2023年第28号 ）：（1）自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。（2）现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。（3）享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。（4）符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

按照政策规定，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，即纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请。如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

纳税人在申请居民换购住房个人所得税退税时，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（1）纳税人身份证件；（2）现住房的房屋交易合同；（3）新购住房为二手房的，房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；（4）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

3.落实二手房转让税收优惠政策。对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

4.积极推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序，买卖双方共同向银行发起“带押过户”申请，在转让方、受让方、新（旧）抵押权人对“带押过户”业务过程中买卖双方及前后手抵押权利人的权利义务、监管贷款资金安全的公共账户等保障性措施约定一致的情况下，三（四）方签订《带抵押转让协议》，买卖双方抵押贷款银行发起“带押过户”业务申请，通过带抵押过户端口，一次性完成注销、转移、抵押登记，记载不动产登记簿，并颁发不动产权证书以及不动产登记证明；在建工程抵押时，实行专人专办，统一批量进行登记，在土地抵押银行后仍可允许办理预登记，便于银行较快办理贷款发放。

5.优化户籍迁入。明确项目竣工验收交付，由开发企业为小区申请开户后，购房人持《商品房买卖合同》及交款发票等证明材料，即可自愿申请办理购房落户。

6.鼓励团购优惠买房。支持房地产开发企业采用团购模式销售“五证”齐全且合法在售的新建商品住房，鼓励机关和企事业单位职工、社区（农村）居民、外来务工、旅居人群、引进人才及特殊人群等群体团购新建商品住房，对一次性团购5套以上（含5套）的商品房备案价格下浮比例为20%以内。

三、《措施》执行时间

自2024年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日止，其间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整，具体解释工作由相关职责职能部门负责。