泸西县人民政府办公室关于印发泸西县规范房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作相关问题处理意见的通知

各乡、镇人民政府，县属有关办、局：

　　《泸西县规范房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作相关问题处理意见》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　泸西县人民政府办公室　　　

　　2017年11月26日　　　　

　　泸西县规范房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作相关问题处理意见

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《云南省农村住房建设管理办法》《国土资源部关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》等有关规定，为妥善处理发证试点工作中存在的问题，加快推进泸西县房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作，制定本处理意见。

　　一、基本原则

　　试点区域范围内房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，遵循国家相关法律法规，结合农村实际情况，处理历史遗留问题，简化办事程序，方便群众，坚持“一户一宅”原则，坚持权利人身份合法原则，坚持严格控制面积标准原则，坚持登记确权面积符合土地利用总体规划和房屋建设规划原则，坚持符合泸西县农村村民建房用地条件原则。

　　二、适用范围

　　根据《泸西县房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作实施方案》，本处理意见适用于除泸西县县城城市规划区和乡镇集镇区域以外的房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证，县城城市规划区和乡镇集镇区域内的房地一体农村宅基地和集体建设用地确权发证按物权法定原则和不动产登记规范执行。

　　三、确权登记必要条件

　　（一）“一户一宅”，因继承房屋形成“一户多宅”、因政策性因素搬迁安置除外。

　　（二）权利人必须是本村集体经济组织成员，除《泸西县房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证试点工作实施方案》以及相关法律规定可以享受农村宅基地的其他情形除外。

　　（三）符合土地利用规划和村庄规划。

　　（四）2016年12月31日前房屋已实际建成。

　　四、不予确权登记情形

　　（一）非法出售宅基地及房屋后再建的。

　　（二）占用基本农田，占沟占路，不符合土地和村庄规划的。

　　（三）权属存在争议的。

　　（四）不符合泸西县农村村民申请宅基地用地条件的。

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　五、农村宅基地使用权和房屋所有权确权（主要分为三类情况进行认定）

　　（一）有审批手续或已经登记的按审批面积或登记面积进行确权。有用地和房屋建设审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按审批面积或登记面积认定确权登记。1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以后，已经建设使用并持有《集体土地使用证》，因拆除重建致使实际面积与证书面积不符，在权属清楚、无争议情况下的处理意见：1. 实际面积小于原证书面积的，按实际面积登记发证。2. 超出面积在10㎡内的，按现状实测面积登记发证。

　　（二）对1987年以前已经建成但无审批手续或未取得《集体土地使用证》的按实际使用面积认定确权。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，其宅基地使用权和房屋所有权经过“三级确认”按实际使用面积认定确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过我县规定面积标准的，超过部分按当时国家、省、州以及我县有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。

　　（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布实施至2016年12月31日，无审批手续、审批手续不全或超面积的，其宅基地使用权和房屋所有权按“三级确认”原则认定。1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后建成的农村宅基地和房屋，无审批手续或审批手续不全的若符合泸西县农村村民申请建房条件及用地面积标准，符合土地利用总体规划，只有一处宅基地的经“三级确认”后进行确权登记；若符合上述条件，但使用面积超过法定面积标准的，超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，不进行确权。宗地图权属线按法定面积绘制，权籍调查表中四至界限按现状实际占用范围填写。

　　六、农村宅基地房屋建筑面积确定

　　农村宅基地房屋建筑面积有审批手续的按批准面积确权登记，无房屋建设审批手续的，除县城城市规划区和乡镇集镇以外农村房屋建筑面积符合农村村民用地条件并且在用地面积标准内的按实际使用建筑面积登记，主体房屋建筑范围超过批准用地范围，在超过用地面积30平方米以内的，按实际面积进行确权登记；超过30平方米以上的，超出部分面积不予确权登记，只在登记簿和权属证书附记栏中注明；集镇农房建筑面积确权登记必须按照泸西县农村房屋建设的要求由集镇管理所出具相关手续后，依法对标准面积内的建筑面积予以确权登记。

　　房屋建筑面积确定以主体房建筑面积为主，临时性建筑，生产设施用房等没有经过审批的不计入农房建筑面积范围。

　　七、关于滴水权处理

　　在滴水问题上，原则上不确定滴水使用权归属，但若双方相邻人共同指界认可的可以确定其权属，若双方有争议不指界的按现状进行测量，房屋出檐部分垂直投影后用虚线标绘，双方宗地均不上权属线。

　　八、农村宅基地使用面积标准

　　农村宅基地使用面积标准执行《红河州人民政府关于切实加强农村宅基地管理的通知》（红办发〔2013〕39号）规定标准：

　　（一）城镇规划区内，一户最多不得超过100平方米。

　　（二）城镇规划区外的坝区及乡镇所在地，一户最多不得超过150平方米。

　　（三）山区、半山区、边疆少数民族地区，一户最多不得超过180平方米。

　　九、分阶段依法确定集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权

　　1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村农民集体同意，报乡镇人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　十、规范没有权属来源的宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权登记程序

　　对于没有权属来源材料的宅基地及房屋，查明历史使用情况和现状后，由所在村农民集体或村委会对宅基地和房屋所有权人、面积、四至范围等进行确认，通告15个工作日无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核，属于合法使用的，予以确权登记。

　　对于没有权属来源材料的集体建设用地及房屋，查明历史使用情况和现状后，认定权属合法的，经所在村农民集体同意，并通告15个工作日无异议，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

　　十一、“三级确认”内容

　　根据宅基地和房屋登记政策，按照当前无权属来源资料宅基地办证的，需先行补办建房用地审批和房屋建设审批手续才能申请登记，为了减少审批环节，方便群众办证，在试点区域内实行“三级确认”宅基地使用权和房屋所有权。“三级确认”适用于试点区域内无审批手续或超面积并且符合本意见确权登记必要条件的宅基地和房屋；“三级确认”的方法主要是通过村小组确认，村（居）委会认可，报乡镇人民政府确定。“三级确认”的结果作为不动产确权登记发证的依据。“三级确认”各级审核认定的内容主要是村民小组审核认定权利人身份、农户在本村内拥有宅基地情况，权属来源及权属争议，房屋建成年代，并签署同意确权意见；村（居）委会审核权利人是否符合申请宅基地条件，对权属来源及纠纷等情况进行确认认定，乡镇人民政府根据前置审核情况最终确认。“三级确认”所有审核确认内容统一签署在“泸西县农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权申请确认表”（见附件）上。

　　十二、农村宅基地房屋建设工程质量验收

　　农村宅基地房屋建设工程质量验收由县住房和城乡建设局负责监管，根据《不动产登记操作规范》规定，农村宅基地房屋建设工程质量验收不作为本次试点农房登记发证的必要收件资料。

　　十三、相关税费

　　依据《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）规定，对农民申请宅基地使用权及符合自建房规定的自建房房屋所有权登记，收取不动产权证书工本费。

　　十四、本意见由县国土资源局、县住房和城乡建设局、县地税局、县国税局负责解释。

　　十五、本意见自颁布之日起施行。

　　附件：泸西县农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权申请确认表

　　附件

　　泸西县农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权申请确认表